Renditeobjekt und Steuermodell Dresden: DENKMAL-VILLA am Großen Garten

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Objektbeschreibung

Diese repräsentative denkmalgeschützte Villa bietet eine einmalige Gelegenheit für Liebhaber historischer Immobilien und Investoren gleichermaßen. In einer der begehrtesten Lagen von Dresden gelegen, im Süd-Osten der Landeshauptstadt im Stadtteil Strehlen, verbindet dieses prachtvolle Anwesen historische Eleganz mit moderner Rentabilität.
Diese Villa ist nicht nur ein architektonisches Juwel, sondern auch eine lukrative Kapitalanlage in einem der wachstumsstärksten Märkte Deutschlands. Die nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum in Dresden sowie die steigenden Mietpreise machen dieses Objekt besonders interessant für Investoren.

Das Gebäude stammt aus der Gründerzeit und zeichnet sich durch seine architektonischen Details und seinen Charme aus.
Die Villa wurde Ende des 19. Jahrhunderts auf einem 1.080 m² großen Grundstück erbaut und in den Jahren 1997-1998 hochwertig kernsaniert. Es werden laufend Instandhaltungsarbeiten sowie Pflegearbeiten im Garten und am Baumbestand durchgeführt.

Highlights:
- Hervorragende Mikrolage im Herzen von Dresden mit bester Anbindung und Infrastruktur.
- Stilvolle Altbaudetails wie Stuckdecken, originale Holztreppen und Parkettböden.
- Liebevoll sanierte Wohneinheiten mit modernen Bädern und hochwertiger Ausstattung.
- Voll vermietet - eine sichere Kapitalanlage
- Historisches Flair gepaart mit zukunftssicherer Wertsteigerung
- Attraktive AfA (Absetzung für Abnutzung) für Denkmalimmobilien: Profitieren Sie von erheblichen steuerlichen Vorteilen.

Kulturdenkmal
Das Gebäude ist ein prächtiger Bau im Neobarock mit Jugendstilelementen, Mansarddach, Eckturm, Verandenanbau, Einfriedung Sandsteinsockel mit prächtigen schmiedeeisernen Gittern. Es ist in der Liste der Kulturdenkmale der Stadt Dresden geführt.

Quelle:
https://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Kulturdenkmale_in_Strehlen_(Dresden)

Auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 400 m² verteilen sich drei Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit.

Die Wohneinheiten sind voll vermietet, die Gewerbeeinheiten im Nebengebäude und im Untergeschoss mit ca.100 m² stehen zur Neuvermietung frei. Der empfohlene Mietpreis liegt bei 11EUR/m².

Die Jahresnettokaltmiete beträgt derzeit ca. 28.000 EUR
Durch Vermietung der Gewerberäume kann diese auf ca. 34.000 EUR gesteigert werden.
Diese Immobilie zählt aufgrund ihrer Historie, ehrwürdigen, gepflegten und freundlichen Ausstrahlung sowie der 1A-Lage definitiv zu den Raritäten dieser Stadt.

Lage

Die Herderstraße in Dresden liegt im Stadtteil Striesen, einer der begehrtesten und attraktivsten Wohnlagen der Stadt. Der Stadtteil zeichnet sich durch seine wunderschöne Architektur, vielen Grünflächen und eine sehr gute Infrastruktur aus.
1. Öffentlicher Nahverkehr (ÖPNV):
Striesen ist hervorragend an das Dresdner Verkehrsnetz angebunden:
- Straßenbahn: Die Linien 4, 10 und 12 fahren durch Striesen und verbinden den Stadtteil schnell mit der Dresdner Innenstadt und weiteren Stadtteilen.
- Bus: Es gibt mehrere Buslinien (z. B. Linie 61), die eine gute Ergänzung zum Straßenbahnnetz bieten.
- Die nächste Haltestelle in der Nähe der Herderstraße ist etwa 5 bis 10 Gehminuten entfernt, was eine bequeme Anbindung gewährleistet.
2. Bildungseinrichtungen:
Die Gegend um die Herderstraße bietet eine Vielzahl an Bildungseinrichtungen:
- Grundschulen: Mehrere Grundschulen, darunter die 48. Grundschule, liegen in der Umgebung und sind in wenigen Minuten erreichbar.
- Weiterführende Schulen: Das Romain-Rolland-Gymnasium sowie das Vitzthum-Gymnasium sind in der Nähe und bieten eine gute schulische Ausbildung.
- Kitas: Es gibt diverse Kitas und Kindergärten, wie z. B. die Kita Regenbogenhaus, die fußläufig erreichbar sind.
3. Einkaufsmöglichkeiten:
Die Herderstraße liegt in einem gut versorgten Gebiet:
- Supermärkte: Es gibt mehrere Supermärkte in der Umgebung, darunter Filialen von Edeka, REWE und Lidl.
- Bäckereien und kleine Läden: Striesen bietet auch zahlreiche Bäckereien, Metzgereien und kleinere Geschäfte, die den täglichen Bedarf decken.
- Wochenmarkt: In der Nähe gibt es Wochenmärkte, auf denen frische regionale Produkte angeboten werden.
4. Gastronomie und Restaurants:
Striesen ist für seine vielfältige Gastronomie bekannt:
- Cafés und Bistros: Zahlreiche charmante Cafés laden zum Verweilen ein, darunter das historische und bekannte Café Toscana.
- Restaurants: Die Umgebung bietet eine breite Auswahl an Restaurants - von sächsischer Küche über italienische und asiatische Restaurants bis hin zu gehobener Gastronomie.
- In der Nähe gibt es auch gemütliche Weinbars und Biergärten, die sich großer Beliebtheit erfreuen.

5. Freizeit und Erholung:
Die Herderstraße liegt in einem grünen, ruhigen Viertel mit vielen Freizeitmöglichkeiten:
- Parks und Grünflächen: Der Große Garten, Dresdens größter Park, ist nicht weit entfernt und bietet weitläufige Spazierwege, einen kleinen See und einen Tierpark.
- Sportmöglichkeiten: Es gibt zahlreiche Fitnessstudios, Tennisplätze und Sportvereine in der Umgebung. Der Stadtteil bietet auch gut ausgebaute Radwege.
- Kultur: In der Nähe befinden sich die Staatsoperette Dresden und das Kunsthaus Dresden, die ein abwechslungsreiches kulturelles Angebot bieten.

Ausstattung

+ ein imposantes Treppenhaus
+ Die Räume in Gebäuden der Gründerzeit verfügen über hohe
Decken, die ein großzügiges Raumgefühl vermitteln
+ Stuckelemente außen
+ Prächtige schmiedeeiserne Gitter und Zaunelemente
+ Fußböden tlw. edles Tafelparkett
+ ein Balkon und zwei Loggien
+ Zwei Kamine
+ Zwei Garagen
+ Gaszentralheizung
Das Grundstück ist komplett eingefriedet und diskret sichtgeschützt.
Weitere Informationen erhalten Sie gern auf Anfrage unter 0177 35 06 107 oder per E-Mail an info@semper-haus.de
Wir freuen uns auf Ihren Anruf / Ihre E-Mail!

Sonstige Angaben

Finanzierungsmöglichkeiten finden Sie auf unserer Website
http://www.semper-haus.de/Finanzierung/

Durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in dieser Lage: EUR 3.882

AfA-MODELLRECHNUNG
AfA - Berechnung basierend auf dem Baujahr 1890 und dem Bodenwert von 583.000 EUR
1. Aufteilung des Kaufpreises:
- Kaufpreis insgesamt: 1.650.000 EUR
- Grundstückswert: 583.000 EUR (nicht abschreibbar)
- Gebäudewert: 1.650.000 EUR - 583.000 EUR = 1.067.000 EUR (abschreibbar)
2. Abschreibung auf den Gebäudewert (Bestandsbau):
Da das Baujahr 1890 ist (vor 1925), gilt eine lineare Abschreibung von 2,5 % pro Jahr.
- Jährliche Abschreibung: 1.067.000 EUR × 2,5 % = 26.675 EUR
3. Abschreibung auf die Sanierungskosten:
Die Sanierungskosten betragen 150.000 EUR und können über 12 Jahre abgeschrieben werden:
- In den ersten 8 Jahren: 9 % pro Jahr
- In den folgenden 4 Jahren: 7 % pro Jahr
Abschreibung auf die Sanierungskosten:
- Jährliche Abschreibung in den ersten 8 Jahren:
150.000 EUR × 9 % = 13.500 EUR
- Jährliche Abschreibung in den folgenden 4 Jahren:
150.000 EUR × 7 % = 10.500 EUR
4. Gesamtabschreibung pro Jahr:
In den ersten 8 Jahren:
o Gebäudewert: 26.675 EUR
o Sanierungskosten: 13.500 EUR
o Gesamt: 40.175 EUR pro Jahr
In den folgenden 4 Jahren:
o Gebäudewert: 26.675 EUR
o Sanierungskosten: 10.500 EUR
o Gesamt: 37.175 EUR pro Jahr
Zusammenfassung:
In den ersten 8 Jahren kann man jährlich 40.175 EUR abschreiben. In den darauffolgenden 4 Jahren sinkt die Abschreibung auf 37.175 EUR pro Jahr. Danach bleibt noch die Abschreibung des Gebäudewerts mit 26.675 EUR pro Jahr bestehen.
Diese Berechnung berücksichtigt die spezifischen Bedingungen des Baujahrs und des Grundstückswertes.

WERTENTWICKLUNG

Eine Prognose über 10 Jahre erfordert die Annahme eines durchschnittlichen jährlichen Wertzuwachses. Im Premium-Segment kann man je nach Marktumfeld von 2 % bis 5 % jährlicher Wertsteigerung ausgehen.
Beispielhafte Berechnung:
1. Kaufpreis heute: 1.650.000 EUR

2. Angenommene Wertsteigerung pro Jahr:
- Konservatives Szenario: 2 % pro Jahr
- Moderat optimistisches Szenario: 3 % pro Jahr
- Optimistisches Szenario: 5 % pro Jahr
Berechnung für diese Szenarien den Wert nach 10 Jahren
1. Konservatives Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.011.350 EUR.
2. Moderat optimistisches Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.222.400 EUR.
3. Optimistisches Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.688.150 EUR.
Je nach Marktentwicklung könnte der Wert der Denkmalvilla in 10 Jahren zwischen 2.011.350 EUR (bei 2 % Wachstum) und 2.688.150 EUR (bei 5 % Wachstum) liegen. Diese Berechnungen sind jedoch Schätzungen, die von tatsächlichen Marktentwicklungen abweichen können.

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